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何為宅基地“三權(quán)分置”,為什么要設(shè)立?

發(fā)布時間:2019-02-13 ??來源:國土局
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國土資源部部長姜大明15日表示,我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地使用權(quán)。他強調(diào),這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開,嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。

我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

消息一出立即引發(fā)市場強烈關(guān)注。那么,究竟什么是宅基地“三權(quán)分置”呢?

何為宅基地“三權(quán)分置”?

宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。簡單的說就是宅基地將被賦予三種權(quán)能,分別為所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán),并且三權(quán)分離。村集體(村或經(jīng)濟社)是宅基地所有權(quán)人,符合規(guī)定和條件的村民(農(nóng)戶)具有認(rèn)定為宅基地資格權(quán)資格,宅基地使用權(quán)人就是通俗所說的農(nóng)村自建房房主,主體現(xiàn)為本村村民(農(nóng)戶)。

三權(quán)分離后宅基地所有權(quán)不變,仍然屬于集體所有。

落實宅基地集體所有權(quán)就是保障和強化了集體經(jīng)濟組織有依法收回宅基地的權(quán)利,也賦予了集體經(jīng)濟組織對宅基地使用的監(jiān)督權(quán)利,以及集體經(jīng)濟組織在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或被征收時按照一定比例分享流轉(zhuǎn)或征收收益。

穩(wěn)定農(nóng)戶資格權(quán)就是維護農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟組織成員取得和占用宅基地的權(quán)利。資格權(quán)是對于村民(農(nóng)戶)各項附著于土地上的權(quán)利的一種保障。資格權(quán)設(shè)置和認(rèn)定關(guān)系到廣大農(nóng)民的基本權(quán)利和切身利益,包括宅基地的取得權(quán)利、流轉(zhuǎn)權(quán)益、土地開發(fā)收益分配等都與資格權(quán)直接相關(guān),資格權(quán)認(rèn)定是關(guān)鍵也是難點。

適度放活宅基地使用權(quán)就是將允許農(nóng)戶除通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)外,還可以以出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán),進一步提高宅基地集約利用水平和效益,同時激活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán),釋放農(nóng)村建設(shè)用地土地價值潛能。

業(yè)界人士認(rèn)為,宅基地使用權(quán)也是是“三權(quán)分置”重點,目前在我國非試點地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)(通常所說的買賣)僅限于本村村民,未來將適度放活宅基地使用權(quán)人主體,這將意味著宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不再局限于本村村民。

以宅基地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)義烏為例,宅基地流轉(zhuǎn)已不局限于本村集體內(nèi)部,而是符合規(guī)定允許在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓給村級集體經(jīng)濟組織成員,受讓主體雖已放寬,但仍然不允許城市居民購買宅基地。

為什么要設(shè)立“三權(quán)分置”?

目前學(xué)界對于宅基地流轉(zhuǎn)存在兩種觀點,一種主張以“穩(wěn)”為主,一種則主張以“活”為主。

所謂“穩(wěn)”,即將流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。主張理由是出于對農(nóng)民可能失去宅基地和農(nóng)村土地非農(nóng)化的擔(dān)憂,并由此導(dǎo)致農(nóng)村社會秩序穩(wěn)定的擔(dān)憂,也認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)對增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入和復(fù)墾增加耕地的實際作用不大。

主張以“活”為主的,主要是出于盤活利用閑置宅基地、激活農(nóng)村沉睡土地資產(chǎn)、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的考慮,認(rèn)為流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部抑制了流轉(zhuǎn)交易需求。

因此,如何解開“穩(wěn)”與“活”的死結(jié),便亟待制度創(chuàng)新。目前來看,建構(gòu)宅基地產(chǎn)權(quán)分置制度被認(rèn)為是可行的路徑方式,也就是將目前集體和農(nóng)戶的宅基地權(quán)利一分為三,分別設(shè)立所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。

“三權(quán)分置”便是為了有效化解“穩(wěn)”與“活”的矛盾,即在穩(wěn)住農(nóng)戶宅基地占有的同時,逐步放活宅基地的使用。

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授、北京土地學(xué)會會長朱道林表示,關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”,應(yīng)該是類似于保持宅基地集體所有權(quán)不變,集體農(nóng)戶宅基地權(quán)利不變的情況下,鼓勵農(nóng)村住宅租賃、流轉(zhuǎn)的一種方式。

這一做法對于分布在城鄉(xiāng)接合部,尤其是大城市近郊區(qū)的農(nóng)村住宅,鼓勵其通過租賃方式進行流轉(zhuǎn),滿足住房租賃市場的需求,是有積極意義的。

各大媒體看“三權(quán)分置”

人民網(wǎng):

我國將用租賃并舉等方式逐步改變

政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況

我國在積極尋求方法改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況,研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度,推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署,北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市正在開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。在試點城市,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

新京報:

政府不再壟斷住房供地,開啟深度變革

探索非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地,宅基地“三權(quán)分置”,實際上開啟了房地產(chǎn)管理模式和土地市場的深度變革。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式是將土地資源集中于政府手中,地方政府主導(dǎo)土地招拍掛轉(zhuǎn)讓,開發(fā)商負(fù)責(zé)建房。而隨著新的改革舉措實施,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地,用以建設(shè)住宅,將實現(xiàn)多元主體的住房供應(yīng),也是對土地市場的松綁與放權(quán)。

未來將有相當(dāng)比例的土地和住房供應(yīng),將通過非房地產(chǎn)企業(yè)來實現(xiàn),進入市場,提供給企業(yè)員工以及廣大租房者使用。這會對整個土地和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響,租賃性及其他性質(zhì)的保障類住房數(shù)量會不斷增多,進而形成與商品房并重的市場模式,中低收入群體和高收入群體將各取所需,選擇不同屬性的房子。租房市場也會因供應(yīng)量不斷增加,而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾,為租購?fù)瑱?quán)奠定可行基礎(chǔ)。這也將倒逼地方政府?dāng)[脫“土地財政”路徑依賴,地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控,通過土地拍賣價格的不斷推高,來獲取巨額收益。開發(fā)商高價拿地,再天價售房的傳統(tǒng)模式也面臨重大挑戰(zhàn),城市房地產(chǎn)行業(yè)的短期炒房投機現(xiàn)象將受到相應(yīng)遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大,有望逐步得以改變,整個房地產(chǎn)行業(yè)也將朝著更為健康有序的方向發(fā)展。

新華網(wǎng):

我國將探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

作為一項重大創(chuàng)新,我國將探索農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地及農(nóng)房使用權(quán)“三權(quán)分置”。

探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán),是一項重大創(chuàng)新。各地在改革試點中要認(rèn)真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究,探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實現(xiàn)形式,可以重點結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試,探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、促進鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗和辦法。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進:

居民土地多主體供給將成主流

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為,在住房制度改革中,很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以,類似多主體供給也會在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來說,從土地市場的用地來源看,主要包括國有用地和集體用地,所以國土部此次表述,或是說在住宅市場的用地方面,會逐漸放開集體建設(shè)用地。

同時,嚴(yán)躍進還提到,當(dāng)前在居住用地的放開方面,其實只有租賃市場才有機會,其他領(lǐng)域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

新媒:

中國住房制度改革成今后重點

據(jù)新加坡《聯(lián)合早報》報道稱,由中共中央政治局去年12月9日召開的會議提出,加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是今年要著力抓好的一項重點工作。

報道稱,此前中央經(jīng)濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落”。

英媒:

冷購房熱租賃

中國樓市降溫長效機制啟航

據(jù)路透社2017年8月18日報道,7月底的中共中央政治局會議強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機制;住建部等九部委則發(fā)布通知,在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場,北京、廣州、上海等熱點城市均出臺發(fā)展購租并舉制度的細(xì)則,房地產(chǎn)市場長效機制輪廓越來越清晰。

報道稱,熱點城市紛紛跟進,廣州等城市將加快構(gòu)建租購并舉的住房體系,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)。該報道認(rèn)為,這是中國樓市降溫長效機制啟航的一個重要節(jié)點。

義烏率先推進宅基地“三權(quán)分置”

這兩天,義烏市福田街道江北下朱村村民金景興喜笑顏開,他與村里的其他260戶村民,領(lǐng)到了盼望已久的不動產(chǎn)證。在義烏,這樣的場景已出現(xiàn)多次,2017年,全市共頒發(fā)農(nóng)房不動產(chǎn)證2萬多本。義烏舉全市之力深入推進農(nóng)村土地制度改革,改革紅利持續(xù)釋放,農(nóng)村和農(nóng)民受益明顯。

2015年3月,義烏被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)以來,在守牢“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線的基礎(chǔ)上,積極推進理論創(chuàng)新和實踐探索,盤活農(nóng)村居民的“沉睡資產(chǎn)”。同年4月,義烏在全國率先提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系設(shè)計。2016年4月26日,義烏市委、市政府印發(fā)了《關(guān)于推進農(nóng)村宅基地制度改革試點工作的若干意見》,明確在落實宅基地所有權(quán)和保障集體經(jīng)濟組織成員資格權(quán)的前提下,允許宅基地使用權(quán)通過合法方式有條件轉(zhuǎn)讓。由此,義烏基本確立了宅基地制度改革中的宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系。

改革激活一池春水。義烏市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,基于宅基地制度改革中“三權(quán)分置”的頂層設(shè)計,義烏已對宅基地的取得置換、明晰產(chǎn)權(quán)、抵押擔(dān)保、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理等七方面進行了制度創(chuàng)新,在此制度框架下積極推進先行先試,改革多項成果位列全國第一。

在農(nóng)村宅基地制度改革中,義烏堅持維護農(nóng)村宅基地集體所有權(quán),固化宅基地資格權(quán),完善宅基地使用權(quán),既保障了農(nóng)民的基本居住權(quán)利,又最大限度促進了宅基地價值的增值,增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入,助力鄉(xiāng)村振興。

為完善城鄉(xiāng)地價體系,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,2017年6月12日,義烏建立全國首個農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價體系并正式公布了《義烏市宅基地基準(zhǔn)地價》。截至目前,義烏當(dāng)?shù)?4家金融機構(gòu)累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆,貸款金額32.23億元,貸款余額30.30億元,占全國試點地區(qū)總量的三分之一以上。