何為宅基地“三權(quán)分置”，為什么要設立？
國土資源部部長姜大明15日表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強調(diào)，這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。
我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
消息一出立即引發(fā)市場強烈關(guān)注。那么，究竟什么是宅基地“三權(quán)分置”呢？
何為宅基地“三權(quán)分置”？
宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。簡單的說就是宅基地將被賦予三種權(quán)能，分別為所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，并且三權(quán)分離。村集體（村或經(jīng)濟社）是宅基地所有權(quán)人，符合規(guī)定和條件的村民（農(nóng)戶）具有認定為宅基地資格權(quán)資格，宅基地使用權(quán)人就是通俗所說的農(nóng)村自建房房主，主體現(xiàn)為本村村民（農(nóng)戶）。
三權(quán)分離后宅基地所有權(quán)不變，仍然屬于集體所有。
落實宅基地集體所有權(quán)就是保障和強化了集體經(jīng)濟組織有依法收回宅基地的權(quán)利，也賦予了集體經(jīng)濟組織對宅基地使用的監(jiān)督權(quán)利，以及集體經(jīng)濟組織在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或被征收時按照一定比例分享流轉(zhuǎn)或征收收益。
穩(wěn)定農(nóng)戶資格權(quán)就是維護農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟組織成員取得和占用宅基地的權(quán)利。資格權(quán)是對于村民（農(nóng)戶）各項附著于土地上的權(quán)利的一種保障。資格權(quán)設置和認定關(guān)系到廣大農(nóng)民的基本權(quán)利和切身利益，包括宅基地的取得權(quán)利、流轉(zhuǎn)權(quán)益、土地開發(fā)收益分配等都與資格權(quán)直接相關(guān)，資格權(quán)認定是關(guān)鍵也是難點。
適度放活宅基地使用權(quán)就是將允許農(nóng)戶除通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)外，還可以以出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，進一步提高宅基地集約利用水平和效益，同時激活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán)，釋放農(nóng)村建設用地土地價值潛能。
業(yè)界人士認為，宅基地使用權(quán)也是是“三權(quán)分置”重點，目前在我國非試點地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)（通常所說的買賣）僅限于本村村民，未來將適度放活宅基地使用權(quán)人主體，這將意味著宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不再局限于本村村民。
以宅基地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)義烏為例，宅基地流轉(zhuǎn)已不局限于本村集體內(nèi)部，而是符合規(guī)定允許在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓給村級集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體雖已放寬，但仍然不允許城市居民購買宅基地。
為什么要設立“三權(quán)分置”？
目前學界對于宅基地流轉(zhuǎn)存在兩種觀點，一種主張以“穩(wěn)”為主，一種則主張以“活”為主。
所謂“穩(wěn)”，即將流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。主張理由是出于對農(nóng)民可能失去宅基地和農(nóng)村土地非農(nóng)化的擔憂，并由此導致農(nóng)村社會秩序穩(wěn)定的擔憂，也認為宅基地流轉(zhuǎn)對增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入和復墾增加耕地的實際作用不大。
主張以“活”為主的，主要是出于盤活利用閑置宅基地、激活農(nóng)村沉睡土地資產(chǎn)、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的考慮，認為流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部抑制了流轉(zhuǎn)交易需求。
因此，如何解開“穩(wěn)”與“活”的死結(jié)，便亟待制度創(chuàng)新。目前來看，建構(gòu)宅基地產(chǎn)權(quán)分置制度被認為是可行的路徑方式，也就是將目前集體和農(nóng)戶的宅基地權(quán)利一分為三，分別設立所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。
“三權(quán)分置”便是為了有效化解“穩(wěn)”與“活”的矛盾，即在穩(wěn)住農(nóng)戶宅基地占有的同時，逐步放活宅基地的使用。
中國農(nóng)業(yè)大學土地科學與技術(shù)學院教授、北京土地學會會長朱道林表示，關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”，應該是類似于保持宅基地集體所有權(quán)不變，集體農(nóng)戶宅基地權(quán)利不變的情況下，鼓勵農(nóng)村住宅租賃、流轉(zhuǎn)的一種方式。
這一做法對于分布在城鄉(xiāng)接合部，尤其是大城市近郊區(qū)的農(nóng)村住宅，鼓勵其通過租賃方式進行流轉(zhuǎn)，滿足住房租賃市場的需求，是有積極意義的。
各大媒體看“三權(quán)分置”
人民網(wǎng)：
我國將用租賃并舉等方式逐步改變
政府作為居住用地唯一供應者的情況
我國在積極尋求方法改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
新京報：
政府不再壟斷住房供地，開啟深度變革
探索非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地，宅基地“三權(quán)分置”，實際上開啟了房地產(chǎn)管理模式和土地市場的深度變革。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式是將土地資源集中于政府手中，地方政府主導土地招拍掛轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商負責建房。而隨著新的改革舉措實施，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地，用以建設住宅，將實現(xiàn)多元主體的住房供應，也是對土地市場的松綁與放權(quán)。
未來將有相當比例的土地和住房供應，將通過非房地產(chǎn)企業(yè)來實現(xiàn)，進入市場，提供給企業(yè)員工以及廣大租房者使用。這會對整個土地和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，租賃性及其他性質(zhì)的保障類住房數(shù)量會不斷增多，進而形成與商品房并重的市場模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房子。租房市場也會因供應量不斷增加，而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾，為租購同權(quán)奠定可行基礎(chǔ)。這也將倒逼地方政府擺脫“土地財政”路徑依賴，地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控，通過土地拍賣價格的不斷推高，來獲取巨額收益。開發(fā)商高價拿地，再天價售房的傳統(tǒng)模式也面臨重大挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)行業(yè)的短期炒房投機現(xiàn)象將受到相應遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大，有望逐步得以改變，整個房地產(chǎn)行業(yè)也將朝著更為健康有序的方向發(fā)展。
新華網(wǎng)：
我國將探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”
作為一項重大創(chuàng)新，我國將探索農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地及農(nóng)房使用權(quán)“三權(quán)分置”。
探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項重大創(chuàng)新。各地在改革試點中要認真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實現(xiàn)形式，可以重點結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、促進鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗和辦法。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：
居民土地多主體供給將成主流
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以，類似多主體供給也會在土地供應上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。
同時，嚴躍進還提到，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領(lǐng)域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。
新媒：
中國住房制度改革成今后重點
據(jù)新加坡《聯(lián)合早報》報道稱，由中共中央政治局去年12月9日召開的會議提出，加快住房制度改革和長效機制建設是今年要著力抓好的一項重點工作。
報道稱，此前中央經(jīng)濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落”。
英媒：
冷購房熱租賃
中國樓市降溫長效機制啟航
據(jù)路透社2017年8月18日報道，7月底的中共中央政治局會議強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制；住建部等九部委則發(fā)布通知，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，北京、廣州、上海等熱點城市均出臺發(fā)展購租并舉制度的細則，房地產(chǎn)市場長效機制輪廓越來越清晰。
報道稱，熱點城市紛紛跟進，廣州等城市將加快構(gòu)建租購并舉的住房體系，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)。該報道認為，這是中國樓市降溫長效機制啟航的一個重要節(jié)點。
義烏率先推進宅基地“三權(quán)分置”
這兩天，義烏市福田街道江北下朱村村民金景興喜笑顏開，他與村里的其他260戶村民，領(lǐng)到了盼望已久的不動產(chǎn)證。在義烏，這樣的場景已出現(xiàn)多次，2017年，全市共頒發(fā)農(nóng)房不動產(chǎn)證2萬多本。義烏舉全市之力深入推進農(nóng)村土地制度改革，改革紅利持續(xù)釋放，農(nóng)村和農(nóng)民受益明顯。
2015年3月，義烏被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)以來，在守牢“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線的基礎(chǔ)上，積極推進理論創(chuàng)新和實踐探索，盤活農(nóng)村居民的“沉睡資產(chǎn)”。同年4月，義烏在全國率先提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系設計。2016年4月26日，義烏市委、市政府印發(fā)了《關(guān)于推進農(nóng)村宅基地制度改革試點工作的若干意見》，明確在落實宅基地所有權(quán)和保障集體經(jīng)濟組織成員資格權(quán)的前提下，允許宅基地使用權(quán)通過合法方式有條件轉(zhuǎn)讓。由此，義烏基本確立了宅基地制度改革中的宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度體系。
改革激活一池春水。義烏市國土資源局相關(guān)負責人表示，基于宅基地制度改革中“三權(quán)分置”的頂層設計，義烏已對宅基地的取得置換、明晰產(chǎn)權(quán)、抵押擔保、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出及民主管理等七方面進行了制度創(chuàng)新，在此制度框架下積極推進先行先試，改革多項成果位列全國第一。
在農(nóng)村宅基地制度改革中，義烏堅持維護農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，固化宅基地資格權(quán)，完善宅基地使用權(quán)，既保障了農(nóng)民的基本居住權(quán)利，又最大限度促進了宅基地價值的增值，增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，助力鄉(xiāng)村振興。
為完善城鄉(xiāng)地價體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，2017年6月12日，義烏建立全國首個農(nóng)村宅基地基準地價體系并正式公布了《義烏市宅基地基準地價》。截至目前，義烏當?shù)?4家金融機構(gòu)累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，貸款余額30.30億元，占全國試點地區(qū)總量的三分之一以上。